目前，地产中介公司出现了不少新状况。一方面，许多中小中介公司纷纷关闭地铺、裁员，出现拖欠员工工资、私扣业主购房款等情况，同时又有部分中介公司逆市开铺；另一方面，由于资金周转不灵，部分中介公司与业主、客户之间的矛盾纠纷也在增多。业内人士认为，中介行业的前景是开阔的，但目前出现调整不可避免，传统中介公司可以考虑与新型中介经营模式相结合，实现效益的最大化，而如何规避资金风险，提高行业整体素质则是当务之急。

    现象 1

    A：中小中介关铺走人

    楼市遇冷，三级市场成交量下滑明显。近几个月，中介公司拖欠员工工资、关铺、裁员等现象也大量出现，大部分中介公司年初及年中提出的扩张计划现在都已搁置，有部分中介公司甚至大规模关闭地铺。

    据了解，万X地产以前在深圳有15家地铺，但现在关掉了近10家。据原万X地产的某置业顾问透露，该地产中介现在只有五六家还在经营，“南山的所有店铺都关了，很多铺整个月一个单都没有”，而且公司没业绩，也没有发工资，其中“有一家是被自己员工给砸关了”。现在总部也搬走了，因为“收了客户的保证金，但房子没卖出去，也没（给业主）退钱”，而且“原来的办公地点租金也贵，又怕有人上门要钱”。

    不过，像万X地产这样连总部都搬走的例子毕竟是少数。大部分的中介公司都表示，目前市场不乐观，关闭部分不盈利的地铺只是暂时性的调整。

B：品牌中介逆市扩张

    尽管大量中介都在关铺调整，但与此同时，也有不少中介逆市开铺。近日，美联物业就有三家分行同时开业。美联集团执行总裁郭应龙表示，尽管目前深圳楼市进入了观望阶段，但近几年写字楼和商铺市场渐受欢迎，长期看好。另外，郭应龙认为，开铺不能盲目，要选择有发展潜力的片区，如竹子林、人民南等区域。

    另外，也有中小型中介公司继续扩张。9月中旬，安顺康地产就连开了深业新岸线分行及弘雅花园分行两家分铺。安顺康地产董事汤劲称：“选择在市场低迷的情况下入市，是因为对后市看好，现在物色好合适的门店再迅速开张，可以抢得市场先机。”安顺康地产不仅没有退市，反而对市场后期信心十足，汤劲说：“只要是目前没有布点的区域，安顺康都会寻找机会进行扩张”。

 分析：中介调整不可避免？

    深圳楼市发展二十多年，二手市场同样风生水起，而政策调控力度的加大，同样也使各大中介公司面临新的考验。地产资深研究人士侯科昌认为，深圳二手楼行业“洗牌”喊了多年从未真正洗过，不过，这一次是真的“狼来了”，原因有三：

    第一，在最近一两年商品房被猛炒了一轮之后，深圳楼价已经把深圳自住需求远远地抛在身后。第二，今年8月份以来，政府调控态度坚决，而对于那些过于依赖炒家佣金吃饭的中介公司来讲，深圳楼市漫长的冬夜来临。第三，深圳的中介公司地铺大多是以超常规的速度扩张。

    另有业内人士认为，中介地产公司发展到现在还没有进行过真正意义上的调整，现在开始调整，既是外界因素使然，也是自身发展的必然。分析原因，首先是中介门槛较低，注册中介公司很容易，而在人力资源配备上，中介公司业务人员的整体素质不高；二是部分中介公司尤其是一些中小型公司，经营理念、管理理念等不完善，导致中介公司与业主、客户之间矛盾纠纷不断，也影响了整个行业的信誉度；三是部分中介公司的运营单纯依靠三级市场来维持，一旦三级市场有什么风吹草动，公司受影响非常大。

    对策：运营模式创新降低成本

    事实上，目前的地产中介方式已不单单是地铺运营式了，网络地产公司、银行自主交易等一些新型的中介模式也开始大量出现。

    10月23日，随着深圳市蓝海金匙网络技术有限公司的开业、深圳首家独立经纪人中心的揭牌，这个名为“地产街”的网站正式上线。另外，深圳房地产信息台也在短短3个月的时间内连开了30家分店，并在整个市场低迷的阶段，连续3个月保持50%的增长率。深圳房地产信息台总经理井豫忠认为，作为一种新兴的中介模式，网络有着地铺无法比拟的优势。“主要是因为业主、租客或买卖双方能够直接联系交流，避免了传统中介因为信息相对不透明而引发的种种弊端，而且服务费相对也比较低，深受市民欢迎。”

    中联地产有关负责人认为，传统的中介公司可以与银行展开合作，也可以自主经营网络公司，把中介地铺的优势与网络、银行的优势结合起来，使资源产生互补效益，以达到中介运营服务成本最低化、质量最优化、效果最大化。

    展望：中介行业前景相当广阔

    顾云昌建设部住房政策专家委员会主任、中国房地产及住宅研究会副会长

    我一直认为房地产中介前景是很广阔的。中国的中介业从房改起步后就有一个比较快的发展，政府部门一直在鼓励拓展二手房市场。经过这几年的努力，二手房市场发展速度相当快，涌现了一大批品牌房地产中介公司。

    从目前看来，市场不是很乐观，但我认为要看远一点，一个成熟的房地产市场必须是中介、经纪业非常发达的市场，这是毫无异议的。

    在国外房地产概念当中，他们的不动产概念是二手房、中介。比如美国市场，美国的房地产市场85%甚至95%以上房地产交易是二手房交易，新房交易最多只占总量的15%。但我们现在新房交易占总量70%、80%。所以中国房地产概念还是开发新房概念，未来房地产市场就是二手房市场。

    当然，中国房地产业还很年轻，提出房地产的概念是20多年前，中国房地产真正进入市场经济轨道比其他行业相对要晚一点。

  现象 2

    资金周转困难纠纷增多

    除了拖欠工资、裁员、关铺等内部问题外，部分中介尤其是部分过于依赖三级市场的中介公司资金无法周转，导致在与客户的交易中产生了一系列的纠纷。

    近日，古小姐致电本报称某中介公司延期交付首付款。据了解，古小姐在XX地产某地铺看中了一套房子，手续办理得很顺利，但是6月27日签的房屋买卖合同，到了9月份却“还没拿到首期款，业主收到房款和定金的速度特别慢”。

    另外，今年9月，市民陈女士也致电本报《晶楼市》。据了解，陈女士当时打算买个二手房，价钱谈好后，在银行贷了30万元，并在X天置业的担保公司里做了按揭，全部手续办理完毕了，原来的业主（卖方）却反口说不卖了。“交易失败后，本来我所办理的贷款5月份就要返还给银行的，但由于担保方X天置业一直拖着不还，9月份了还没有还，导致产生了不少利息，这些利息还要我来承担”。陈女士认为，X天置业的业务员管理流程不完善，收了费用也不开发票收据，最后业务员还“明白地告诉我那30万现在还不了了，因为公司周转不灵”。

    对策：学会规避资金风险

    杜欣  深圳中联房地产总经理

    其实中介公司在这几年的经营过程中，每一年都有这样的情况，都是说冬天来了，在洗牌了，但是每一年都没有洗完。对于资金监管这块，我觉得今年国土局和房协对中介公司规范化管理力度还是很大的。今年年初，建设部推出全国资金监管制度，为什么要做资金监管，政府担心的就是怕挪用了客户资金。今年虽然采取了这个手段，可能有些公司还多多少少存在这样的问题。

    在资金风险方面，我相信各家公司特别是大公司都有相应的管理方法。我们一直强调要加强内部管理、规范化管理。现在这个时候开不开分铺，要看公司的发展需求和自身的管理目标，盲目扩张并不可取。中介公司应该做到的是，在任何市场情况下，客户是第一位的，不能去占用客户的资金。在目前的市场态势下，首先要从管理上下功夫，清醒冷静面对市场，做力所能及的事情。

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