李亚鹏 无法笑傲的地产江湖

　　业内人士认为，当前旅游地产开发对专业度要求更高，同时需改变“重地产轻旅游”的发展模式

　　无论是从演艺圈进军地产圈，还是在两年之后黯然撤退，李亚鹏和他的地产开发从一开始就受到各方关注，并饱受争议；不管是玩票，还是时机不凑巧，最终，以失去项目股权而暂告段落。由此，对于旅游地产的发展现状也引发新一轮关注。

　　专业度考验旅游地产开发

　　李亚鹏旗下的丽江雪山投资有限责任公司(以下简称雪山公司)，在持续了2年的地产开发后，近日暂时画上句号。6月10日，上市公司阳光100发布公告称，将收购李亚鹏及其北京中书投资控股有限公司(以下简称中书控股)持有的雪山艺术小镇51%股权，作价1.938亿元。尽管阳光100表示，收购之后还将与中书控股合作，后者将对这个项目提供文化内容的增值服务。对于此事，记者曾试图联系李亚鹏及其助理，但截至发稿时，尚未得到对方正面回应。

　　据官网显示，上述雪山公司正是中书控股在丽江投资的可经营性的“文化+艺术”引领的商业地产项目公司，成立于2008年，是一家集高端度假住宅产品开发、艺术商业经营、超五星级酒店以及特色文化艺术于一体的文化旅游地产开发公司，目前雪山公司重点项目是在丽江束河古镇投资开发雪山书院项目，也就是此次被阳光100收购的主体。

　　资料显示，丽江雪山艺术小镇是李亚鹏开发的地产项目，拟开发最富丽江特色的丽江院落、雪山公寓、私家别墅、雪山酒店等多种产品，其中雪山书院是其住宅部分。

　　公开信息披露，艺术小镇的商业院落销售均价为21000元/平方米-24000元/平方米，公寓均价16000元/平方米-18000元/平方米。而位于同一区位的金茂雪山语别墅的销售均价为20000元/平方米左右；比较之下，丽江雪山艺术小镇并无明显的价格优势。另据此前媒体报道，项目一期共130多套别墅，到去年底只售出30%，商业院落售出十多套，销售情况并不理想。

　　“文化圈的人做商业，谈投资，总是让人觉得理想化。这存在一个理想与现实如何和解的问题。”李亚鹏对媒体表示，做雪山艺术小镇项目之初，其想法就是为文化和艺术找到永久落足之地，但又不与商业排斥，希望这个落脚之地为文化、商业艺术和地产找到平衡点，让它们共生共荣。

　　“雪山书院项目的基础还是不错的，整体的区域定位也已成气候，”RET睿意德执行董事张家鹏进一步指出，依靠单个招商很难达到拉动整个项目的目的，而阳光100成功塑造过类似的商业街区，双方的合作可能会更具优势。

　　阳光100副总裁范小冲告诉记者，收购价格相对于项目本身还是非常不错的，今年有多个项目前来洽谈，但最终选定雪山小镇还是看中项目本身，接手后将会针对定位重新调整，双方将会针对各自擅长领域进行分工，李亚鹏继续做文化部分，阳光100则专注做开发。

　　竞争加剧存隐忧

　　机构数据显示，近几年旅游地产开发持续升温，截至2014年底，全国旅游地产项目已多达7965个，同比新增2666个。

　　“蜂拥而上引发的直接后果就是竞争白热化，从而带来同质化、资源浪费等多重恶性循环，”某业内资深人士告诉记者，目前旅游地产进军的区域多为三、四线城市，这些地方本来就供大于求。

　　值得注意的是，尽管从海南，到烟台、威海，再到云南，这些旅游城市主打景观的房屋遍地，但高空置率的现象也层出不穷。

　　云南大理当地的佟女士告诉记者，这些房子90%以上都是外地人购买，买来之后就闲置，一年过来住的时间没几天。而大理本地人很少去买房，一是自己有地方住，二是也买不起。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平认为，当前旅游地产市场已发生巨大变化，在供需失衡的状态下，对商业地产、文化地产、旅游地产等各种创新模式的专业度要求更高，类似于像李亚鹏和阳光100的合作正是取长补短。

　　一位上市房企项目负责人对记者表示，要做好一个旅游地产项目，通常需要持续投入10年，甚至20年，对于企业操盘能力和资金链的考验十分高。而目前建造的旅游地产项目大部分是居住配套不齐全的，真正长期居住有困难，未来“进化”过的旅游地产应该有完备的商业配套、酒店、医疗教育等。

　　业内观点

　　旅游地产仍有很大空间

　　在众多业内人士看来，由于资金周转不良、成本把控缺位等多重因素，造成了丽江雪山艺术小镇项目的最终转让，但仍然只是个案，而从全行业来看，旅游地产的前景依然可期。

　　国际休闲产业协会执行副主席、中国人民大学休闲经济研究中心主任王琪延就表示：“随着休闲消费业态升级，未来十年，中国旅游业每年至少有10%的增长空间。能够达到这种增长速度的行业屈指可数，换句话说，这是一个大金矿，要看怎样去挖掘。”

　　多位业内人士指出，尽管旅游度假地产前景远大，但有一个无法回避的事实就是，当前的旅游度假地产模式，重地产轻旅游。这样的圈地卖房模式并不具备可持续性。