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警惕“第二套房”贷款利率的背后压力

阅读 2007/10/23 18:08:00来源：szol.net 作者：牛海滨

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　目前对房地产市场调控最有力的措施，莫过于将购买第二套房的贷款利率下限提升到基准利率的110%，以及首付比例提高到最低40%。按照贷款利率上限提升来算，相当于对购买第二套房有针对性地提高了至少20%的利率。

　　此后，房地产市场开始在“十一”黄金周期间出现明显反应。据业内人士观察，号称中国楼市走向晴雨表的温州，二手交易冷冷清清，抛盘人数众多，购房却无人问津，资金开始大规模撤离楼市。南京，10月1日到10月7日下午17时，全市共认购商品住宅1724套，成交284套，日均销售量约286套。相比“五一”黄金周471套的日均销售量，下跌将近四成。上海，网上房地产的记录表明，10月4日~6日三天分别成交了437、409和303套商品房，合计12.81万平方米，3天的交易量只相当于节前周末一天的水平。重庆，楼市销量明显走低。为了抢黄金周楼市，重庆主城区在“十一”期间可售商品房20多万套，可售商品房总面积达到1900多万平方米。然而在黄金周的前四天，重庆主城区商品房的日均销售量仅为平时的十分之一左右。北京，10月1日~6日，期房网签日均267套，相比8月以来日均439套的网签水平，下跌接近四成。虽然国庆后北京又迎来一个成交高峰，主要是因为大多数客户都是想抢占房贷旧政末班车，而导致的“回光返照”。

　　更有甚者，在深圳，经历过八九月的最后疯狂之后，黄金周期间，楼市彻底陷入了“冰河期”，7天全市新房成交量仅为82套，平均每天不到12套。为此，深圳的二手房经纪商甚至喊出了不要中介费的二手房销售政策，以期推动二手房的交易。北京的一些高档楼盘的销售人员透露，已经有订房人开始陆续退房，理由也都是因为第二套住房贷款新政。

　　从市场到媒体，大家关注的重点都是“第二套”，大家的眼珠里面都是房地产，但其实问题的重点不在“第二套”，而是在资金环境和宏观形势。

　　利率提升到110%，执行利率相当于加了至少20%，这明显相当于有选择性的加息。政策的出发点可能是既想避免全面加息的风险，又能降温房地产市场。这种幅度的“加息”，完全是前所未见，其产生的各种影响势必将会极为严重，在某种程度上，相当于爆发了一次美国式的次贷危机。

　　首先，我们必须看到，房地产市场是一个链条，如果购置成本大幅上升，那么使用成本必然跟随大幅上升，因此商业楼宇的加租势在必行。而由于前一段时期商业楼宇的价格已经很高，服务单位已经难以承受，因此这种加租如果大面积出现，导致的只能是一种萧条性的后果。

　　其次，挤压资金大量向股市转移。国内投资对象本来就不多，如果房地产这个投资对象被抽走，那么资金因为通胀因素存在银行不行，投资房地产也不行，惟一可能的就只是流向股市，进而大幅度将股市推高到更为危险的程度。

　　第三，虽然是一种“有选择性的加息”，但房地产业从来都是一种宏观产业，对它的“抽水”，也必然会牵连到其他大量产业环节，造成整体经济环境的“缺水”。我们相信，这一“加息”措施的影响，将会很快超越房地产市场，有可能造成全国经济整体性的不确定性。

　　大幅度地加息是一种终极手段，这种调控手段的出现，是一种悲剧。因为房地产投资过热、经济过热的问题提出由来已久，起码已有1~2年了，但在宏观领域却迟迟未见有效的调控，直到现在，终于只能用终极手段来解决问题了。

　　经济形势有不稳定趋势，相关政策推出的时机值得质疑，各种影响继续在发酵之中，需要业界异常警惕。