从数年前某些开发商竞相以“零首付”贷款优惠极力招徕购房者，到今天第二套房贷款首付提高到四成甚至五成后，投资客依然执迷不悔，国内楼市由“买方市场”向“卖方市场”的转变轨迹清晰可见。

但是房贷新政能否“药到病除”，各界依然众说纷纭。随着后续的调控政策，如强征住房交易个税、试点开征物业税等接连推出，泡沫隐现的中国房地产市场，有没有可能回归理性，走得更稳健一些呢？

楼市一旦有什么风吹草动，职业炒家们肯定最操心。深圳人郭和才与香港人李欣云就是其中的两位。

郭在深圳有近10套房子，全部靠银行贷款购入。“最近非常难受，虽然房子升值不少，但只是一堆数字，几个月来放盘一直找不到人接手。”郭表示。听说政府正研究放宽加息幅度，房贷利息也许还会有大规模的上调，他真是如坐针毡。

而从9月份到整个黄金周，李欣云都过得有些患得患失。如今，她终于决定要折价卖掉自己持有的深圳中心区5套房子，账面上大约少赚20万元。“我想越快越好，”已从香港“转战”内地一段时间的她说，“上个月深圳楼市调整加速，打折放盘的人越来越多，骨牌效应可能会加大。”

房贷新政效力几何？

据深圳世联地产研究报告显示，9月份深圳一手房成交量跌至2000套以内，相对于年中月均近6000套的成交量，急剧下挫近2/3。

“与七八月份相比，深圳楼价跌幅明显增大，特别是一些豪宅投资客开始砍价出货。”世联地产经纪事业部总经理黄梓武称。有统计数据甚至表明，9月份深圳豪宅楼价平均跌幅达15%。

根据中原深港研究中心的市场监测，黄金周期间深圳推售的8个新盘，绝大部分销售率都在3成以下，最差的仅1成，市场明显遇冷。整个黄金周全市一手房成交量不足百套，这在往年是不可想象的。

深圳市房地产研究中心近日发布的《2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告》，对成交量下降原因做了一项调查，结果受访者中同意是“央行加息及提高首付比例”和“炒房团撤资”的各占约1/4，更多人士则表示“很复杂，不好说”。

尽管已决定暂避风头，李欣云却认为，银行提高第二套房首付比例的新政策对市场的实际影响并不大。“早在六七月份时深圳就有一些银行在做提高首付的试点，如今不过是作为全国统一政策铺开而已，就算有影响也顶多是在心理层面。”她说。她甚至觉得，新政策落实后对市场反而是利好，购房者有了清晰的预期，自会有应对策略。

不少业内人士也表示，商业银行不会随便放弃房贷这块肥肉，国有银行、股份制银行及外资银行之间的业务竞争，将大大抵消磨平此政策的效果。有熟悉香港楼市历史者举例说，1993年前后，炒风炽热的香港楼价暴涨，各家商业银行应政府提议控制房贷，楼市应声回落，但不久后市道恢复上涨，银行不得不重新放开房贷，并引来另一波更快的上涨。

投机气氛过浓是“元凶”

世联地产分析师杨璐表示，今年1至9月深圳豪宅交易量累计增幅为去年的1到1.5倍，成交均价每平方米达3万至3.5万元，比年初上涨了60%~80%。这些数据都表明市场投资气氛急剧放大。

中原深港研究中心总监张伟对未来一段时间深圳楼市走势感到担心。他觉得目前本地楼市很大程度上是由投资者支撑起来的，今后楼价最多有可能比高峰时下跌3成。

因此张伟相信，银行提高第二套房首付比例的新政策，针对性很强，击中了楼市过热的要害。他分析说，深圳约9成购房者选择银行按揭贷款，且二次置业比例远远超过首次置业，因此市场对房贷新政相当敏感，过去历次调控未取得预期作用，原因就在于金融系统的支持与配合不够，在强大的资金流支持下，市场经历小幅调整后总能够很快恢复。

“我想这不会是短期政策，它体现了政府调整市场的决心，会极大地影响购房者对房价走向的预期，”他判断说，“观望心理会加剧，导致交易量进一步走低。”

让不怕房贷新政的李欣云决定抛盘的根本原因，是她觉得今年深圳楼市投机气氛过浓，在国家重点打压之下，调整是迟早的事。

见证过上世纪90年代香港楼市的疯狂与惨淡，李欣云强调现在深圳楼市的风险比当年香港更大，因为香港是弹丸之地，当年他们来来去去只能炒香港的房子，房价总会有持续上涨的支持，但作为移民城市的深圳，人员流动极大，周边区域房地产空间又较大，在高涨的楼价和政府、银行的强力压制下，资金很容易向外转移。

而房产财务危机越来越严重的郭和才，对深圳楼市的长远“钱”景却仍然看好。他觉得，深圳的高房价得益于深港一体化逐步加强，随着深港都市圈的形成，到深圳置业的香港人会越来越多，特别是商用物业投资获利空间很大。

“只要这次能顺利脱手，资金周转过来，我绝不会离开楼市！”他说。

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