住宅市场观望浓厚 投资比重下降

（图二）

    为了稳定房地产市场，本季度政府先后出台了多条法规及调控措施：深圳市限制外资只能购买一套自用的商品房；深圳市要求使用统一的新版二手交易合同；加息及提高存款准备金率；收紧信贷等。这些举措都影响购房者对后市的信心，加之当前价格已处于一个较高的水平，本季度许多买家推迟或取消购买计划，持币观望。

    与上半年的活跃相比，本季度住宅销售市场总体表现冷淡，交易量出现了明显的下滑，多数新开盘项目销售成绩远不及上半年推出的楼盘。整体租赁市场方面，在银行信贷收紧之后，部分二手成交因为无法贷款或贷款额减少而被迫终止，此外较浓的观望氛围也使得部分买卖交易进展缓慢，所以不少业主考虑将持有的物业转售为租，本季度市场上居住类的租赁物业供应量增加明显。

    二手房的交易量减少将刺激更多的业主放盘出租，而持币观望的自用型买家也会选择暂时租房，因此预计下季度的租赁市场还将持续供需两旺的局面。二手住宅市场受到了新版二手交易合同和银行收缩信贷的影响，交易量较上季度有明显的下滑。成交的物业中，中小户型住宅占据主体，大户型所占比重有所减少；自住型购房的比例也明显增长，部分区域更占成交量的九成以上。部分中小投资者急于离场不惜降价出售手中的物业，因此市场上的房源供应较多，交易中议价空间较上季度宽松。

零售业强劲增长带动商铺市场

    餐饮业与银行业需求活跃深圳零售业在经济发展的带动下持续增长，1-7月社会消费品零售总额达到1073.35亿元，同比增长13.5%，市场对商铺的需求也持续上升。特区内，新增供应的减少使得买卖交易量明显下降；由于新楼供应集中在特区外，使得特区外成为一手商铺成交的热点。经济的畅旺和供应的短缺一定程度推高了租金水平。

    本季度深圳商铺市场中，餐饮娱乐业和金融业表现最为突出：部分连锁经营的KTV和餐厅都在本季度新租或扩租了较大体量的商用物业；金融业的扩张也相当迅速，尤以外资银行和证券业最为显著：继3月渣打龙城支行开业以后，8月28日渣打南山中心区支行也开始营业，东亚银行的龙岗支行在8月17日开业，此外一些国内的银行也在寻求合适的商铺。

    在特区外，随着新城区建设的加快，建材市场以及家电市场对商业物业的需求明显增加。租金方面，本季度罗湖区的租金水平有轻微的回落，而福田和南山两区则平稳上涨。就物业形态而言，由于大型商业项目的稀缺，购物中心的租金在本季度有一定程度的上升，而街铺租金则略有回落。由于一直以来银行对商铺的按揭业务都比较谨慎，因此银行在本季度对房地产市场的信贷收紧并没有对商铺市场带来太大的负面影响。持续上升的租金依然吸引投资者入市，成熟的商业旺区仍是市场关注的热点。

外资投入加大 工业厂房走俏

    工业市场稳步发展，外资投入继续加大总体来看，本季度深圳工业市场继续保持稳步上升的态势，高端物业以及特殊厂房的需求继续扩大，而新供应物业的品质也进一步提升。

    从热点区域来看，由于长期以来工业氛围较好，加之高品质的工业物业较为集中，宝安区的新安、福永、沙井片区成为工业市场的需求热点区域；龙岗大工业区也在政府大力扶持和配套设施不断完善的情况下，成为深圳工业市场另一热点。工业物业的租金水平稳步上升，高端物业及特殊厂房的租金上升尤其明显；此外，南山科技园受西部通道开通的影响，租金上升约5-8%。

    物流行业快速发展，并成为深圳市第二大支柱产业，相关物业的市场需求也持续扩大。与此同时，深圳六大物流园区建设提速，首批进驻盐田园区的重大项目——深圳腾邦国际物流配送中心于7月19日正式奠基；笋岗-清水河物流园区整体转型建设进入全面提速阶段，并已确定14个重点园区项目，包括普洛斯、AMB、瑞德在内的多家世界物流100强企业表现出进驻意向。

    戴德梁行研究人员注意到，深圳物流类项目继续受到外资关注：国际金融巨头美林与华南城签订1.25亿美元可换股债券的独家配售协议书，支持华南城二期建设全面启动；此后，美林成功配售此批债券予德意志银行、DKROasis、Medley及TRG等4家国际知名的投资基金。

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